Diksia.com - Dalam dunia properti yang semakin dinamis, memahami cara lengkap peralihan hak tanah dan bangunan berakta jual beli menjadi kunci utama bagi siapa pun yang terlibat dalam transaksi jual beli. Proses ini tidak hanya memastikan kepemilikan yang sah, tapi juga melindungi hak-hak kedua belah pihak dari potensi sengketa di masa depan.
Berdasarkan regulasi terkini di Indonesia, transaksi ini melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT serta Badan Pertanahan Nasional atau BPN. Kita akan bahas secara rinci agar kamu bisa menjalankannya dengan lancar.
Apa Itu Akta Jual Beli dan Mengapa Penting?
Akta jual beli merupakan dokumen resmi yang dibuat oleh PPAT untuk mencatat transaksi penyerahan hak atas tanah atau bangunan dari penjual ke pembeli. Dokumen ini berfungsi sebagai bukti hukum yang mengikat, sekaligus syarat wajib untuk mendaftarkan perubahan nama pemilik di BPN.
Tanpa akta ini, kepemilikan baru tidak akan diakui secara negara, yang berisiko menimbulkan masalah hukum. Di tahun 2025, proses ini semakin efisien berkat digitalisasi layanan BPN, meski tetap memerlukan kehadiran fisik untuk verifikasi.
Syarat Dokumen yang Harus Dipersiapkan
Sebelum memulai, pastikan semua dokumen lengkap untuk menghindari penundaan. Berikut daftar utama yang dibutuhkan:
- Fotokopi identitas diri (KTP dan Kartu Keluarga) penjual, pembeli, serta saksi, diverifikasi dengan asli di loket.
- Sertifikat tanah asli beserta fotokopinya.
- Surat kuasa jika diwakilkan, termasuk akta pendirian badan hukum untuk pemohon korporasi.
- Fotokopi SPPT dan bukti pembayaran PBB tahun berjalan.
- Izin pemindahan hak jika disebutkan dalam sertifikat.
- Pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa dan dikuasai secara fisik oleh pemohon.
- Nomor Pokok Wajib Pajak atau NPWP kedua belah pihak.
- Persetujuan pasangan jika properti melibatkan hak bersama.
Dokumen-dokumen ini harus disiapkan dengan teliti, karena kelengkapan mereka menentukan kelancaran proses di PPAT dan BPN.
Langkah-Langkah Prosedur Lengkap
Proses peralihan hak tanah dan bangunan berakta jual beli terbagi menjadi tiga tahap utama: pembuatan akta di PPAT, penyelesaian pajak, dan pendaftaran di BPN. Estimasi waktu keseluruhan sekitar 5-7 hari kerja jika dokumen lengkap.
1. Membuat Akta Jual Beli di PPAT
Kunjungi PPAT di wilayah lokasi properti. Hadirkan penjual, pembeli, dan minimal dua saksi. PPAT akan memverifikasi dokumen, menyusun akta, dan memastikan transaksi sesuai Undang-Undang Pokok Agraria. Setelah ditandatangani, PPAT wajib melaporkan akta ke kantor pertanahan dalam 7 hari kerja. Jika properti belum siap dialihkan segera (misalnya karena pemecahan sertifikat), buat Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB sebagai langkah awal.
2. Menyelesaikan Kewajiban Pajak
Penjual membayar Pajak Penghasilan atau PPh final atas penghasilan dari penjualan, dihitung 1-2,5 persen dari nilai transaksi tergantung jenis bangunan (sederhana atau tidak). Sementara itu, pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB, yakni 5 persen dari nilai perolehan objek pajak dikurangi nilai tidak kena pajak yang ditetapkan daerah. Bayar ini di kantor pajak setempat dan simpan bukti pembayaran, karena diperlukan untuk langkah selanjutnya.
3. Mendaftarkan Peralihan Hak di BPN
Ajukan permohonan balik nama ke Kantor Pertanahan atau Kantah setempat. Isi formulir permohonan dengan materai cukup, lampirkan semua dokumen termasuk akta jual beli dan bukti pajak. Kantah akan memeriksa dan memverifikasi data selama 5 hari kerja. Setelah disetujui, sertifikat baru dengan nama pembeli akan diterbitkan. Kamu bisa mengambilnya langsung atau melalui perwakilan.
Estimasi Biaya yang Perlu Diperhitungkan
Biaya bervariasi tergantung nilai properti dan regulasi daerah, tapi berikut gambaran umum untuk 2025:
| Komponen Biaya | Perhitungan | Estimasi |
|---|---|---|
| Honorarium PPAT | Maksimal 1 persen dari nilai transaksi | Rp 5-10 juta untuk properti Rp 1 miliar |
| PPh Final (Penjual) | 1-2,5 persen dari nilai jual | Rp 10-25 juta untuk properti Rp 1 miliar |
| BPHTB (Pembeli) | 5 persen (NPOP – NPOPTKP) | Rp 40-50 juta untuk properti Rp 1 miliar (NPOPTKP Rp 60 juta) |
| Biaya Pendaftaran BPN | (Nilai/m² x luas) / 1.000 + Rp 50.000 | Rp 100.000 – 500.000 |
Total biaya bisa mencapai 6-8 persen dari nilai transaksi. Cek ketentuan daerahmu untuk akurasi, karena NPOPTKP berbeda-beda.
Tips Penting untuk Transaksi Aman
Agar proses berjalan mulus, lakukan pemeriksaan fisik tanah sebelum transaksi dan konsultasikan dengan notaris atau pengacara properti. Hindari pembayaran tunai penuh sebelum akta selesai, dan simpan semua bukti secara digital. Di era digital 2025, manfaatkan aplikasi BPN Online untuk tracking status permohonan, meski verifikasi tetap offline.
Dengan mengikuti cara lengkap peralihan hak tanah dan bangunan berakta jual beli ini, kamu bisa menikmati kepemilikan properti yang aman dan legal. Transaksi properti bukan hanya soal harga, tapi juga kepastian hukum yang melindungi masa depan kita semua. Jika ragu, hubungi layanan BPN terdekat untuk bimbingan lebih lanjut.
